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「長期修繕計画」を立てて収入安定の道へ

「長期修繕計画」を立てて収入安定の道へ

良い物件は30年先までの修繕計画を立てられます

全12回の連載、第12話目リメイクスタジオの連載もいよいよ最終話。

今回は、賃貸物件専門のリフォーム会社であるリメイクスタジオが、オーナー様の家賃収入を安定させるために重要な「長期修繕計画」の立て方をご紹介します。

前回の第11話で、物件を維持するための外壁塗装やリフォーム工事にかかる費用をざっくりとお話ししました。

詳しい内容はこちら↓↓
【11話目:こんなにかかる!? 物件を維持するための外壁塗装やリフォーム工事費用】

まず、次の資料を参考にしてください。

その結果、修繕や交換の費用が、10年に1度くらいは100万円単位で必要になることをご理解いただけたと思います。

そこで、前回の最後にご提案したのが「長期修繕計画」を立てることでした。
今回は、その「長期修繕計画」の立て方についてお話ししていきます。

これは、リメイクスタジオで作っている賃貸物件の「長期修繕計画書」です。
短期であれば3~5年、長期であれば15~30年の間に必要になる修繕箇所をまとめ、その費用を記入していくものです。

すでに空室が目立っていたり、建物が傷んでいたりする場合は、3~5年の短期で計画を立てます。
修繕したりリフォームしたりしなければならないところがたくさんあるからです。

一方、物件を築浅だったり、建物や経営状態が良かったりする場合は、15~30年の長期の修繕計画を立てます。
本来は、始めからこの長期修繕計画を立てて賃貸経営することがおすすめです。

そして、修繕計画書の左側にある項目が、修繕や交換が必要となる場所。
オーナー様の物件ごとに、この項目にどんなことが入るのをきちんと把握・整理しておくことが必要です。

しかし、この修繕計画書を見ても分かるとおり、とにかく修繕や交換にかかる費用は安くありません。

そのため、外壁塗装や屋根の修繕、受水槽の交換などを同じ年に一度に行うと、手持ちの資金がなくなってしまうこともあるかもしれません。

そんなとき、いきあたりばったりで銀行から借り入れをしていると、その先の資金繰りにも影響が出かねません。


そこで修繕計画では、修繕や交換する時期を少しずつずらして計画を立てていきます。
そのなかに、物件を建てたときのローンの返済額も組み入れておきます。

また、10~15年に一度は建物診断を行うことも大切。その計画も記入しておきます。
このようにして長期計画を組み、さらに総家賃の10%ほどはストックしておきましょう。
そうすることで、大きな修繕や交換時にあわてることなく、必要な費用を充てられるようになるのです。

こまめな修繕が収入の安定にもつながります

しかし、こういった修繕計画をオーナー様ご自身で作成するのは大変です。
しっかりした管理会社であれば、管理会社が計画を立ててくれている場合もあります。

管理会社に管理をお願いしていなければ、リフォーム会社などに相談をするのも良いでしょう。
ちなみに、こういった修繕や交換について管理会社からしょっちゅう連絡がくると、オーナー様はうとましく思うことがあるかもしれません。

  • そろそろ、外壁を塗り直した方がいいですよ
  • 受水槽の交換時期が近付いています
  • 屋根の点検をしましょう
  • オートロックの共同玄関の調子が悪いようです
などなど……。

無理に工事をさせようとしているのではないかと疑いの目を持つこともあるかもしれません。
しかし、実はそんな"うるさい"管理会社こそ、いい管理会社かもしれません。
なぜなら、建物の状況をきちんと把握して修繕計画を立て、それをもとにオーナー様にアドバイスをしているのかもしれないからです。

いずれにしろ、何か問題が起こってから対応するのではなく問題が起こる前に対応した方が、賃貸経営をトータルで考えた場合には費用を抑えることができます。
たとえば屋根の定期的点検や修繕を怠った結果、雨漏りしてしまった。
雨漏りしてから修繕を行えば、その費用は大きくなりますし、入居者さんへの賠償なども必要になるかもしれません。

常に点検、壊れる前に修繕する。
一見、おカネがかかるような気がしますが、長い目でみれば、良い物件を維持し、家賃収入を安定させるためには大切なことなのです。

もし、これまでこまめな修繕を怠ったまま築年数が古くなってしまった物件は、一度、大掛かりなリフォームをしてリセットし、その後、長期修繕計画を立ててきちんと管理していくことをおすすめします。


リメイクスタジオは、賃貸専門のリフォーム会社だからこそ、このような長期での修繕計画もご提案できるのです。一度、ご相談いただければ、オーナー様と一緒に空室の少ない物件作りを考えていきたいと思っています。

全12話のコラム、おつき合いいただきありがとうございました。

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