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地方都市にも広がっています! 貸主負担が大きい「東京ルール」

地方都市にも広がっています! 貸主負担が大きい「東京ルール」

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」をご存じですか?

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
こちらから↑↑賃貸住宅トラブル防止
ガイドラインをご覧いただけます。

東京都が作成した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

これは、平成16年10月1日に施行された賃貸住宅紛争防止条例の内容を分かりやすく具体的に記したものです。通称「東京ルール」ともいわれているガイドラインです。

「東京ルール? うちは埼玉だし、田舎だし、アパートの経営も今までどおりで何も問題ないよ」
そんなふうに思うオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

しかし、そのままでは今後、賃貸経営の費用がかさんだり、空室が続いたりする可能性があるかもしれません!

では、その東京ルール、なぜ東京都だけで作られたのでしょうか。

それは、東京は賃貸住宅に住む人が多い街だから。
そのため、借主と貸主との間でさまざまなトラブルが非常に多く起きていたのです。
たとえば、契約に関する問題や退去時の敷金清算、修繕や修理に関する費用など……。

そこで、賃貸借契約を結ぶ際に宅地建物取引業者がきちんと説明するべき、トラブルを防止するための内容を賃貸住宅紛争防止条例で定めたのです。

そこには、これまでに比べてあきらかに貸主側の負担が大きくなる内容が記されているのです。

東京以外で賃貸借経営をするオーナー様、「でも、やっぱり東京のルールでしょ」とこのコーナーを読み過ごしてしまうのはNG。

いまや、地方都市でもこの東京ルールにならって賃貸借経営をする大手不動産会社が増えてきているのです。さらに、借主である消費者側にもこのルールは浸透し始めています。

そのため、昔ながらのやり方を続けていては、まさに時代遅れ、賃貸経営に大きな支障をきたしかねないのです!

貸主負担が大きくなる東京ルール

では、この東京ルールの内容を細かく見ていきましょう。
オーナー様にとって重要となる部分が次の通りです。

宅地建物取引業者が説明するのは、以下の4点です。
  1. 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが原則であること
  2. 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが原則であること
  3. 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
  4. 修繕及び維持管理等に関する連絡先
  5. (賃貸住宅防止条例より)

①と②は、「退去時の原状回復や入居時に必要となった修繕は、オーナーが費用を負担する」という意味です。

これまで、退去時に敷金を使って原状回復をしたり、クリーニングをしたりしていたオーナー様も多いことでしょう。しかし、この東京ルールでは、入居者のよほどの故意過失による傷や損傷以外はすべてオーナー負担ということになっているのです。

そして③が、「借主側に費用を負担してもらうものに関しては、契約書に分かりやすくきちんと記入しておかなければならない」ということです。

では、これまで借主負担が当たり前と思われていた原状回復、修繕、クリーニング部分を挙げてみましょう。

  • 喫煙によってヤニや臭いがついた壁紙
  • 傷んだ畳やふすま、障子
  • 傷がついたフローリング
  • エアコン
  • 油やほこりがついたガスコンロ回り

畳やふすま、障子、フローリングなどは経過年数を考慮せず、貸主負担との考え方が大きくなっています。

ヤニや臭いがついた壁紙については借主の負担、劣化の程度によっては借主と貸主で負担の割合を算出するといった考え方もあります。

ただし、③にあるように、どうしても借主負担としたいものがある場合には、契約書に明記しておけば必ずしも貸主負担とはなりません。

しかし、クリーニング費用でさえもきちんと明記していなければ貸主負担となりますし、いまどき「ヤニがついたら借主負担」「畳の張り替えは借主負担」などと、借主に負担させる項目を多く記入すれば、入居者がみつからないという事態を招きかねません。

基本的には、原状回復もクリーニングも"貸主負担"と考えるのが、この東京ルールといえるでしょう。

もちろん、東京以外のオーナー様にとっては、このルールは絶対ではありません。
しかし、敷金の返還は当たり前となり、敷金を返還してくれないような物件には入居者は寄りつかない、そんな時代はもうすぐそこまできているのです。

敷金を効率的に利用していたオーナー様にとっては"不利"ともいえるルール。しかし、これが時代の流れです。


東京ルールに対応するリフォームのポイント

迫る東京ルール……。そこで、東京ルールに柔軟に対応するためのポイントをご紹介します。
それが、お部屋の効率的なリフォームです。

 

きれいで時代に合ったデザインのお部屋にリフォームして、たくさんの入居希望者に内覧してもらいたいものですが、退去時に費用がかさむとなれば、リフォームやクリーニングにどれだけの費用をかけてよいのか頭を抱えるところでしょう。

そこで、退去時にクリーニングしやすい、修繕しやすい、費用を抑えやすいリフォームをすればよいのです。 とくにチェックしたいポイントが次の通りです。

すでにあまり人気がない和室。
そこに使われる畳は傷みやすく、張り替えにも費用がかかります。
和室へのこだわりがないのであれば、洋室へのリフォームは必須といえるでしょう。
フローリング
フローリングを大々的に張り替える場合、かなりの費用がかかります。
そこで、傷んだ部分だけを張り替えられるフロアタイルを選択することがおすすめです。
※第2話目で詳しく書いてあります。第2話目はこちらから→
エアコン
勝手にお掃除してくれるなど高い機能を持つエアコンも多くみかけますが、普通のエアコンよりもクリーニング費用が高くなることがあります。
エアコンをはじめとした設備は過度な機能を備えたものではなく、ほどほどのものを設置することがポイントです。
前置物
前の入居者が置いていったガスコンロやエアコン、照明など、次の入居者のためにそのまま置いておくオーナー様を見かけます。
"よかれ"と思っての行動だとは思いますが、もしもその前置物が故障した場合や粗大ゴミに出す場合、誰がその費用を負担するのか明確にしていないことが多くあります。
トラブルの元にもなりかねないため、退去者にきちんと処分してもらいましょう。
DIY
前の入居者がDIYをした場合、きちんと原状回復してもらってから退去してもらうことが鉄則です。なんとなくいい雰囲気でDIYされていても、やはり素人が手を入れたもの。前置物と同じで、壊れた場合の修繕費用などトラブルの元。原状回復しておきましょう。

以上が東京ルールに備えたリフォームのポイントです。 いままで敷金に甘えていて、どのように効率的なリフォームをすればいいか分からないというオーナー様は、今の時代に合った、しかも費用対効果を考えたリフォームを提案してくれるリフォーム会社に相談することがおすすめです。


「新しいリフォームをするための第1~第3話までの総復習」

~2月から始まったこの連載、リフォームのための基本を整理します~

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