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入居してしまってからでは遅い! リフォームしないと不良入居者が増える!?

入居してしまってからでは遅い!リフォームしないと不良入居者が増える!?

不良入居者の増加は共用部分からスタートする!?

賃貸マンションや賃貸アパートを経営するオーナー様であれば、毎月きちんと家賃を払ってくれ、お部屋をきれいに使ってくれる入居者さんに入ってもらいたいものです。

そこで今回は、下記のチェックリストからスタートです!
オーナー様が所有する物件の共用部分を見に行って、あてはまる項目があるかチェックしてみてください。

  • 集合ポストの周辺にチラシやダイレクトメールなどが散らばっている
  • 廊下の電気が切れている
  • 床のタイルがはがれている
  • 天井に蜘蛛の巣がはっている
  • 入居者の私物(ベビーカー、子どものおもちゃ、傘立てなど)が置いてある
  • 空のビールケースなどが積まれている
  • 花壇のように入居者の植木鉢が並んでいる
  • ベランダにたくさんのモノを置いている入居者がいる

いかがでしたか?
ひとつでもチェックがついたオーナー様は要注意 です!
今後、もしかしたら、空室が続いたり、不良入居者を増やしたり可能性があります。
あるいは、すでに不良入居者にお困りではありませんか・・・?

家賃は"維持"するものです

 

不良入居者とは、
家賃の支払いが滞ったり、たびたび住民間トラブルを起こしたり、部屋をきれいに使ってくれなかったりする入居者をいいます。

本来、多くの人は、管理が行き届いていて、きれいで素敵な物件に住みたいと思うものです。
しかし、収入と家賃との兼ね合いで、少しずつ条件を妥協しながら物件を選ぶ人がほとんでしょう。

そんななかで、不良入居者は、ただただ"入居させてくれる"ところに入ります。
その"入居させてくれる"物件は、家賃が安い、リフォームがされていない、汚い、築年数が古い、設備が整っていないなど、条件の悪さにつながることが多くあります。

築年数が古くなってきたオーナー様のなかには、「家賃は下がるもの」と考え、多少の不良入居者も仕方がないと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、「家賃は維持するもの」です。家賃は下がっているのではなく、オーナー様ご自身が家賃を維持するように努力しなくてはいけないのです。

共用部分も室内も常にきれいに

そして、その不良入居者を招き入れる第一歩となるのが、最初のチェックリストのような状態といえます。

そもそも共用部分に原則としてモノを置いてはいけないことは、オーナー様であればよくご存じでしょう。
にもかかわらず、入居者みんなの私物があれこれ置いてある。この状態は、たった一人の入居者が、傘立てひとつ置いたことを皮切りに始まることもあります。

  • みんなが置いているからいい
  • ゴミが落ちていても気にしない
  • もう古い物件だから多少乱暴に使っても大丈夫

そんな意識を入居者に植え付けてしまうのです。

もちろん、室内も同じこと。
きれいにリフォームされていなければ、入居者の「きれいに使おう」という意識を低下させてしまいます。
そして、内見に来たお客様がそういった物件を見たとき、どのように捉えるでしょうか。
おそらく次の2パターンが考えられ、いずれかのお客様は不良入居者である確率が高くなります。

  1. 生活感にあふれていいて、なんとなく
    汚らしいなあ……。
    この物件はやめておこう
  2. この物件なら、玄関の外にもモノが置け
    そうだし、大家さんもうるさくなさそうだなあ。ウチはモノが多いからちょうどいいかも!

どちらが不良入居者となりうるか──、もうお分かりですよね。
答えはBです。
Bの入居者は荷物が多くて、部屋が片付かなかったり、お掃除をきちんとしなかったり……、そういったことも想像されます。

つまり、室内と同様に共用部分をきれいにしておくことはとても重要。そこに入居者の私物どころか、チラシが散らばっていたり、ゴミが落ちていたり、薄暗かったりするなんてもってのほかです。
もしも室内がきれいだったとしても、優良入居者となりうるAのお客様が入居してくれる確率を下げてしまうことになるのです。

こまめなリフォームで古さを感じさせない物件をキープ

そこで、大切なことがリフォームです。
外観であれば「10年ひと昔」室内であれば「5年ひと昔」といわれ、リフォームをこまめにしなければ、どんどん古びた印象の物件になってしまいます。


共用部分の照明であれば、人感センサーつきのLEDライトをつけたり、間接照明をつけたりする。あるいは宅配ボックスを設置する。
そして、室内のリフォームであれば、時代に合った間取りにしたり、フロアタイルにしたり、システムキッチンにしたりする。

室内のリフォームについて詳しくはこちら→【2話目:あなたのお部屋はネット検索にひっかかりますか?

このように物件を適切に管理・リフォームすることで、家賃を維持することは可能なのです。
また、維持管理するためにおカネをうまく使うこともポイントです。
たとえば、建物が古くなったからと、2000万円をかけて大規模な工事やリフォームをやろうと考えているオーナー様、いらっしゃいませんか。

しかし、ちょっと待ってください。
大金を使って、きれいでおしゃれで、設備が整った物件にしても、結局は「10年ひと昔、5年ひと昔」なのです。

そうではなく、たとえば5年ごとに500万円ずつ使ってリフォームや修繕をしてみてはどうでしょうか。
共用部分であれば、さきほど挙げたLEDライトや宅配ボックスなど、10年前にはそれほどメジャーではなかったのものが、今や当たり前の設備となりつつあるのですから。

長期的な視点で計画をたて、時代に合ったものをこまめに取り付けたり修繕することで、常に古さを感じさせない物件を維持できる=家賃を維持できるのです。

オーナー様ご自身が物件に愛着を持ちましょう!

最後に、不良入居者は家賃が安い物件に増えがちです。しかし、不良入居者を増やす原因は決して家賃の安さだけではないことをしっかり把握しておきましょう。

地域や築年数などによって、ある程度家賃の相場が決まってくるのは当然です。
しかし、たとえ家賃が安くても築年数が古くても、今回お話ししたようにしっかり管理したりリフォームしたりすることで、きれいに住んでくれる入居者を集めることができるのです。


ちなみに、いったん不良入居者に入られると、オーナー様は次のような悪循環に陥ることがあります。

家賃を払ってもらえない

強制退去の後には膨大なゴミが放置され、悪臭が漂う

ゴミの処分費用もオーナー持ち

悪臭がひどくて長期間リフォームができない

入居者が入らない……

これはひとつの例ですが、実際にあったお話です。
こんな事態に陥らないよう、ぜひ、日々の管理をこまめにして、効率の良いリフォームを心掛けてください。
そのためには、やはりオーナー様ご自身が物件に愛着を持つこと、これが一番大切なことだと思います。


「共用部分の私物放置、定期清掃、植栽などはどう対応すればいい?」。
今回の不良入居者を増やさない方法にもつながるお話です

~共用部分の私物放置を防ぐ方法、お教えします~

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